柬埔寨正探索通过社会及可负担住房政策，为部分停工或未完工房地产项目寻找新的盘活路径。根据2026年《社会住房和可负担住房发展政策》，符合条件的现有停工或未完成项目，可被纳入试点，转型为社会住房、可负担产权住房或可负担租赁住房。
停工及未完工项目可纳入试点
柬埔寨政府今年2月出台新的《社会住房和可负担住房发展政策》，取代2017年相关政策，并建立新的社会及可负担住房开发机制。
房地产咨询机构Advantage Property Services（APS）在最新报告中指出，负责推动政策实施的社会住房和可负担住房发展跨部门委员会，可以审核并提交试点项目，加快符合政策目标的住房开发。
值得关注的是，试点并不局限于全新开发项目。根据政策框架，现有停工或尚未完成的房地产开发项目，也可以被纳入考虑，转换为社会住房、可负担产权住房或可负担租赁住房，为部分闲置和沉淀房地产资产提供新的处理路径。
政策同时对项目区位提出要求。相关试点将优先考虑学校和大学、商业中心、工业区及城市中心附近区域，以及拥有基本公共基础设施条件的政府指定土地。
这意味着，对于具备一定建设基础、区位和公共设施条件的停工项目，未来可能存在通过改变项目定位、纳入政府住房政策框架重新推进的可能。
不过，这并不意味着所有停工或未完工房地产项目都能直接转型，相关项目仍需经过审核，并符合社会及可负担住房政策规定的开发、目标人群和监管要求。
政府角色发生明显变化
APS认为，与2017年的政策相比，2026年政策一个重要变化在于政府参与程度进一步提高。
过去的政策较大程度依靠私人部门增加可负担住房供应，但实际推进过程中面临商业可行性不足的问题。
APS指出，土地成本是柬埔寨发展可负担住房的重要障碍之一，可占房地产项目总开发成本的30%至50%。由于可负担住房售价受到目标家庭支付能力限制，项目回报通常较低，私人开发商参与意愿因此受到制约。
在新的政策框架下，政府将更加直接地参与土地、公共基础设施、融资和审批等环节。APS认为，这意味着柬埔寨正在将可负担住房开发转向更加结构化的公共与私人合作模式。
土地、基建及融资支持降低开发成本
根据新政策，符合条件的社会及可负担住房项目可以通过不同形式获得政府支持。
土地方面，政府可为社会住房提供土地，或通过相关安排降低项目土地取得成本；基础设施方面，可支持项目外围公共设施建设和接入。此外，政策还涉及税收优惠、加快项目审批，以及政府预算、优惠贷款、私人资本和混合融资等多种资金来源。
融资方面，政策还引入信用担保等机制，为符合条件的开发商及购房者提供支持，并将公私合作伙伴关系（PPP）作为项目实施方式之一。
对于开发商而言，新政策并非简单要求房地产企业降低售价，而是试图通过政府承担或降低部分土地、基础设施及融资成本，提高社会及可负担住房项目的商业可行性。
政策同时对项目推进设置要求。APS报告指出，项目获得批准并取得相关政策激励资格后，原则上应在6个月内启动建设，否则可能失去相关优惠。
能否真正盘活仍取决于政策落地
不过，APS认为，新政策最终能否吸引房地产开发商参与，仍主要取决于实际执行。
虽然政策已经提出土地、基础设施、税收、信用担保和共同融资等多种支持工具，但部分融资机制仍缺少具体操作细节。例如政府最终投入多少公共资金、合作伙伴能够获得多大规模的资金支持，以及政府和私人部门如何分担成本，仍需要根据具体项目进行审核。
这意味着，开发商在项目正式获得批准之前，可能难以准确判断能够获得多大程度的政府支持。APS同时指出，如果不同政府机构之间缺乏有效协调，新增审批和监管要求也可能影响私人企业参与意愿。
对于仍处于调整阶段的柬埔寨房地产市场而言，新政策为部分停工和未完工项目提供了一条潜在的转型路径。但能否真正通过社会及可负担住房实现项目盘活，最终仍取决于项目自身条件、政府激励力度、融资安排以及开发商参与意愿。
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