柬埔寨楼市到底冷不冷？调查走访金边15个重点房地产项目

金边楼市到底冷不冷？

一边，是豪华别墅和高端公寓持续降价，销售低迷。部分外国业主急于离场，房源甚至愿意以原购入价六至七折出售；一套曾挂牌超过120万美元的独栋别墅，如今报价已降至约70万美元。部分高端项目，一个月甚至卖不出一套房。

另一边，一些单价不足1000美元/平方米、总价相对较低的公寓项目，仍保持稳定成交，部分楼盘单月成交达到数十套。

近期，CBW记者通过实地走访、线上采访销售主管和业内人士等方式，收集了金边15个重点房地产项目的成交量、价格、客户结构及租赁情况。

调查发现，金边楼市确实明显降温，但并未全面停摆，但成交越来越向少数产品、区域和项目集中。

成交降温，但市场没有停摆

根据本次调查，2026年6月，15个重点房地产项目单月累计销售额接近1000万美元，较2025年同期下降近60%。

从成交套数来看，摩根中心城排名第一，新世纪（永旺3）位居第二，富力金边中心城排名第三；从成交金额来看，摩根中心城同样位居首位，富力金边中心城和新世纪紧随其后。

这些项目普遍具有几个共同特点：总价相对较低，周边配套较为成熟，多数已经交付或接近交付。

相比之下，不少售价超过2000美元/平方米的高端项目，虽然仍有零星成交，但销售节奏明显放缓。部分期房项目因资金压力放慢建设，个别项目甚至在正式开盘前便已解散销售团队。

当前市场并非完全没有成交，而是从过去“多数项目都有机会卖”，逐渐转向“只有部分项目卖得动”。

这种变化也与开发商近年来的产品调整方向基本一致。

APS Cambodia发布的《2026年中房地产市场展望》显示，2023年至2026年推出的新公寓项目中，经济型住宅超过1.4万套，中端住宅约4400套，高端住宅约1500套。

而在2016年至2019年，中端公寓新增供应超过3万套，是当时市场的绝对主力。

与此同时，各类公寓报价也出现调整。疫情前，经济型、中端和高端公寓平均报价分别约为1500美元、2600美元和3200美元/平方米；近几年推出的新项目，平均报价分别降至约1200美元、2100美元和2700美元/平方米。

开发商增加经济型住宅供应，并不是突然偏爱低价产品，而是在适应已经发生变化的市场购买力。

过去，很多项目依赖海外投资者，强调升值空间、租金回报和投资属性；如今，购房者更关注总价能否承担、付款方式是否灵活、项目能否交付，以及买下后能否真正入住或出租。

谁还在买房？

调查显示，在部分中资开发项目中，2025年中国买家占比较高；进入2026年后，本地购房者逐渐成为不少项目的成交主力。

与此同时，日本、韩国、新加坡以及俄罗斯、乌克兰等国家和地区的买家有所增加，但整体规模仍难以替代过去集中的海外投资需求。

客户结构变化后，购房标准也随之改变。

多名销售人员表示，如今购房者比过去更加谨慎。他们关注的不再只是未来能涨多少，而是开发商是否有实力、工程是否正常推进、周边是否成熟，以及未来是否容易出租。

因此，现房和准现房明显比远期期房更受欢迎。

但即使价格已经下降，成交恢复仍然有限。

受访业内人士表示，目前柬埔寨商业银行住房贷款利率约为6%至12%，不同银行和客户条件之间差异较大，贷款审批也相对谨慎。

在收入增长放缓、首付款压力较大和融资门槛提高的背景下，真正能够完成交易的购房者仍然有限。

另一方面，购房者对房价上涨和租金回报的预期也明显弱于过去。房子即使便宜了，如果长期空置或租金继续下降，也不一定具有足够吸引力。

二手房和租赁市场同步调整

调查还发现，二手房市场的分化同样明显。

部分准备离开柬埔寨的中国及其他外国业主，希望尽快回笼资金，愿意以原购入价六至七折出售；相比之下，本地业主整体降价意愿相对较低。

因此，同一个小区、相近户型，不同业主之间的报价差距正在拉大。是否急售、是否带稳定租约，以及业主持有资金是否紧张，都在影响最终成交价格。

在部分高端住宅项目中，二手业主给出的价格甚至低于开发商仍在销售的一手房，进一步增加了新房销售难度。

区域差异也越来越明显。

一位受访销售主管表示，BKK部分核心区域公寓报价仍保持在每平方米2800至3200美元左右，而外围部分区域约为1000美元左右。

成熟商圈、完善配套和稳定租赁需求，仍然能够支撑价格；一些缺乏配套、入住率较低的新项目，即使售价已经很低，也可能需要更长时间消化库存。

租赁市场同样承压。

APS数据显示，截至2026年上半年，金边A级服务式公寓平均挂牌租金约20.1美元/平方米/月，B级服务式公寓约13.5美元；普通出租公寓中，高端公寓平均挂牌租金约14美元/平方米/月，中端公寓约10.2美元/平方米/月。报告认为，住宅供应持续增加，租户议价空间扩大，租金下降正在压缩业主投资回报。

CBW调查显示，富力金边中心城部分两房月租金已由约600美元降至500至550美元；BKK部分同类房源也由约900美元降至700美元左右。

部分受访住宅项目空置率仍超过30%，个别项目甚至达到70%左右。

这意味着，一些业主即使不愿降价出售，也需要承受较长空置时间和持续的物业成本。

不只是住宅，整个市场都在去库存

住宅市场并不是唯一面临库存压力的领域。

APS报告显示，截至2026年上半年，金边办公楼平均出租率约64%，零售商业平均出租率约57%。

按目前平均吸纳速度静态测算，办公楼消化现有空置面积约需11.5年，零售商业约需18年。

CBW走访也发现，金边部分办公楼空置率达到60%至70%，个别项目甚至更高。

这些数据说明，当前房地产市场面对的并不只是新房销售放缓，而是住宅、租赁、办公和商业物业共同进入去库存阶段。

过去，市场竞争主要集中在开发端：谁拿到土地、推出更大的项目、建设更高的楼，谁就更容易获得关注。

如今，大量项目已经建成，新增需求却没有同步增长，竞争重点开始转向价格、交付、出租率和长期运营。

金边楼市确实冷了，但不是所有房子都卖不动。

CBW认为，高端产品、远期期房和缺乏配套的项目更加困难；低总价、已经交付、周边成熟的项目，仍然能够保持一定成交。

过去十多年，金边房地产更多依赖海外投资、期房销售和房价上涨预期。

如今，当投资客减少、融资趋于谨慎，市场开始回到房地产最基本的逻辑：房子最终要有人买、有人住、有人租。

从增量开发到存量竞争，从投资驱动到需求驱动，金边楼市仍在调整，但新的市场逻辑已经开始形成。