APS：柬埔寨可负担住房目标价约2.88万美元

柬埔寨正通过新的社会及可负担住房政策，试图缩小居民收入与城市房价之间的差距。房地产咨询机构Advantage Property Services（APS）最新报告指出，按照柬埔寨2026年住房政策设定的收入及可负担性标准测算，面向中低收入家庭的可负担产权住房目标售价最高约为2.88万美元，但目前金边市场能够进入这一价格区间的住宅供应十分有限。

月入800美元家庭，对应房价约2.88万美元

柬埔寨政府于今年2月出台新的《社会住房和可负担住房发展政策》，取代2017年相关政策，并进一步将住房划分为社会住房、可负担产权住房以及可负担租赁住房三类。

根据政策，可负担产权住房主要面向没有住房的柬埔寨公民及中低收入家庭，其中家庭月收入上限为320万瑞尔，约800美元；可负担租赁住房则覆盖学生、工厂工人、国内流动就业人员、公务员及弱势家庭等群体，家庭月收入上限为160万瑞尔，约400美元。

在住房可负担能力方面，政策以家庭收入与住房成本之间的比例作为重要衡量依据，包括租金原则上不超过家庭月收入的30%，住宅价格不超过家庭三年收入。

APS在最新报告中据此测算，对于家庭月收入达到800美元上限的可负担产权住房对象，其对应的住宅目标售价最高约为2.88万美元（800美元×12个月×3年）。

需要指出的是，2.88万美元并非政府直接规定的统一房屋最高售价，而是APS根据政策收入门槛及可负担性标准计算出的目标价格水平。

金边符合这一价格的住房十分有限

问题在于，这一价格水平与当前金边房地产市场之间存在较大差距。

APS对金边住宅市场进行价格比较后指出，目前能够提供进入这一价格区间住宅产品的开发商非常有限。报告特别提到Piphup Thmey（新世界），其不同类型和区位的有地住宅报价大约在1.8万至8.8万美元之间，部分产品能够达到政策所对应的可负担价格水平。

APS因此认为，目前政策所对应的可负担住房价格基准明显低于市场价格。

租赁市场同样面临支付能力问题。APS以金边重要工业区之一棉芷区（Mean Chey）为例，当地价格较低的公寓月租仍约为200至350美元。

相比之下，工厂工人的平均月薪约为240美元，即使较高收入工人的月收入也约为400美元。APS指出，不少进入城市就业的制造业工人因此需要两至三人合租，以降低个人住房支出。

土地成本占开发成本最高达50%

可负担住房长期面临的另一个问题，是开发商很难在低售价下维持项目的商业可行性。

APS指出，柬埔寨未经充分调控的土地市场一直是可负担住房开发的重要瓶颈，土地成本可占房地产项目总开发成本的30%至50%。在土地价格较高的情况下，可负担住房回报率相对较低，私人开发商参与意愿有限。

这也是2026年政策与此前政策的一个重要变化。

APS认为，过去柬埔寨较大程度依靠私人开发商通过市场机制增加低价住房供应，而新政策开始强调政府更加主动地介入土地、基础设施、融资以及审批等环节，把可负担住房逐步转向更加结构化的公共与私人合作模式。

按照新的政策框架，政府可通过提供土地、降低土地取得成本、支持项目外围公共基础设施建设、税收优惠及加快审批等方式降低开发成本；融资方面，则包括政府预算、优惠贷款、发展伙伴资金、混合融资以及信用担保等工具。

停工项目也可探索转型可负担住房

值得关注的是，新政策还为部分现有房地产项目提供了新的处理思路。

根据政策框架，试点项目不仅可以是新开发项目，现有停工或尚未完成的房地产项目，也可以探索转换为社会住房、可负担产权住房或可负担租赁住房项目。

这类项目将优先考虑位于学校及大学、商业中心、工业区和城市中心附近，或者拥有基本公共基础设施条件的区域。

对于目前房地产市场仍处于调整阶段的柬埔寨而言，这一机制意味着社会及可负担住房政策除了增加新住房供应外，也可能为部分存量或停滞房地产项目提供新的盘活路径。

政策成败最终取决于执行

不过，APS认为，新政策能否真正推动大量低价住宅进入市场，目前仍有待观察。

报告指出，虽然政策提出政府与私人部门共同投资、信用担保及混合融资等多种机制，但部分具体执行安排仍不够明确，例如政府最终能够投入多少公共资金、第三方合作机构如何获得资金支持等，仍需要根据具体项目进行审核。

对于开发商而言，这意味着在项目正式获得批准之前，能够获得多大程度的政府支持仍存在一定不确定性。

APS同时提出，随着金边土地和基础设施成本上升，传统以有地住宅为主的低价住房模式可能面临越来越大的成本压力。未来通过更高密度、垂直化住宅提高土地使用效率，可能成为可负担住房的一种现实方向。

但APS也提醒，可负担住房不能只考虑首次购买价格。物业管理、公共区域维护、水电、维修以及交通等长期支出，同样决定一套住房对于中低收入家庭而言是否真正“负担得起”。

总体而言，柬埔寨2026年新政策已经从过去主要依赖市场提供低价住房，转向政府在土地、融资、基础设施和监管方面承担更多角色。但在2.88万美元左右的目标价格与金边实际住宅价格仍存在明显差距的情况下，政府激励措施能否真正吸引私人开发商进入可负担住房市场，将成为政策落地的关键。