金边公寓市场迎来新变局：经济型住房成主流，楼市从投资转向刚需|CBW柬埔寨商业观察

金边公寓市场正在迎来新一轮结构调整。

根据柬埔寨房地产咨询机构 APS Cambodia 最新研究，目前金边已建成公寓项目159个，累计约7.5万套公寓单位，另有18个项目、超过1万套公寓仍在建设中。尽管市场供应规模持续扩大，但与过去几年相比，市场需求正出现明显变化——经济型和中端公寓正逐渐取代中高端投资型产品，成为市场发展的新方向。

新增项目八成为经济型公寓

APS Cambodia数据显示，2025年金边共推出10个新的公寓项目，新增约7000套单位。

其中，8个项目定位经济型公寓，2个为中端公寓；新增房源中，超过6600套属于经济型产品，占新增供应总量约86%。

APS Cambodia研究与咨询服务经理Chea Kimsea表示，这一变化反映出市场真实需求正在发生转变。由于购房门槛更低、付款方式更加灵活，经济型和中端公寓正受到越来越多外国投资者以及本地购房者的青睐。

从价格来看，经济型公寓平均单套售价约4.3万美元，中端公寓约7.74万美元。

相比之下，目前金边普通住宅（包括排屋、小区住宅及别墅等）价格普遍在7万至30万美元之间，公寓的购房门槛通常仅为普通住宅的三分之一左右。

APS Cambodia指出，价格优势正成为推动经济型公寓需求增长的重要原因，也使越来越多首次置业者开始进入公寓市场。

与此同时，过去房地产投资热潮中推出的一批中高端公寓项目，正面临市场调整带来的压力。

APS Cambodia分析认为，部分项目销售放缓，主要原因包括定价偏高、产品定位与当前市场需求不匹配，以及部分项目在市场高峰期推出，在市场环境变化后竞争力明显下降。

对于高层住宅而言，地段仍是决定市场表现的重要因素。购房者普遍希望公寓靠近办公区、学校、商业中心及生活配套设施。如果项目距离市中心较远，或周边基础设施和商业配套不足，其市场吸引力将明显下降。

对于自住买家而言，便利性是购房的重要考虑；而投资者则更加关注项目是否具备稳定租金回报及长期保值能力。

APS Cambodia指出，金边公寓市场另一个值得关注的变化，是购房目的正在发生改变。

过去，不少购房者购买公寓主要用于投资出租；而如今，越来越多消费者选择购买公寓作为自住房产，而非单纯投资。

Chea Kimsea认为，这是一种更加健康的市场发展趋势，有助于降低房地产泡沫风险，同时提升公寓社区的入住率和整体居住环境。

他表示，近年来，尤其是疫情之后，高层住宅生活方式逐渐被更多本地居民接受。本地购房者数量持续增加，其中千禧一代和Z世代成为主要消费群体。他们更加重视生活便利性，希望缩短通勤时间，并倾向于选择靠近办公地点、大学及商业区的住宅。

此外，来自外省赴金边工作的白领、学生，以及长期在柬埔寨生活工作的外国居民，也正成为公寓市场的重要需求来源。

截至目前，金边累计已有159个公寓项目建成，另有18个项目仍在建设中。

根据APS Cambodia统计，金边公寓开发活动曾于2015年达到第一轮高峰，当年共有33个项目推出；2019年再次迎来投资热潮，全年新增24个项目。随后受疫情、全球经济不确定性以及中国房地产市场调整等因素影响，公寓开发活动自2021年起明显放缓，2023年全年仅新增约4至5个项目。

不过，2025年以来，市场开始逐步恢复，新推出项目几乎全部集中在经济型和中端产品，显示开发商正根据市场需求主动调整产品结构。

业内人士认为，金边公寓市场正在经历一次深层次的结构调整。从过去以投资需求为主的发展模式，逐渐转向以真实居住需求为主导的城市住宅市场。这也意味着，公寓正逐渐从一种投资资产，回归到城市住房的本质属性。