从高端度假区到电诈园区：长湾商业帝国内幕

原本定位为世界级滨海旅游度假胜地的柬埔寨七星海长湾（Long Bay）项目，却被指成为电信网络诈骗园区的聚集地。

半岛电视台《101 East》10月10日播出的卧底调查显示，长湾项目不仅拥有酒店、公寓、办公楼及商业娱乐设施，还形成了一套涉及土地出售、办公场地出租、物业管理、安保服务和内部消费的商业运营模式。

在这项调查中，记者假扮来自菲律宾的网络博彩经营者，以寻找新的经营场所为由，先后接触长湾项目相关人员，并实地进入园区。节目记录了长湾项目老板邓丕兵、其合作人员洪雷及另一名合作方林先生的谈话，披露了园区招商、经营及管理方面的诸多细节。

从旅游度假项目到封闭式园区

长湾位于柬埔寨国公省七星海开发区域，对外宣传为集旅游、居住、商业和休闲娱乐于一体的高端滨海项目。

按照项目宣传资料，长湾原本希望打造具有酒店、住宅及商业配套的综合性旅游目的地。然而，半岛电视台记者实地调查发现，部分对外以高端住宅项目宣传的建筑，实际上被用作涉嫌电信网络诈骗活动的封闭式办公及住宿场所。

在参观过程中，洪雷向记者介绍园区建筑及配套设施，并形容这里的环境如同大学校园。

但记者发现，部分建筑受到严格管控，园区工作人员不能自由出入，即使是负责接待记者的洪雷，进入某些区域也需要获得许可。

“我们是地主”：卖地、物业与保护服务

卧底调查中，洪雷向记者介绍了长湾项目的招商及经营方式。

当记者询问园区办公场地租金时，洪雷表示，长湾是柬埔寨价格最高的园区之一，并建议有意入驻的经营者购买土地，而不只是租赁办公空间。

他表示：“我们就很简单，我们是地主。”

洪雷进一步解释，项目方可以出售土地，并提供商业配套、保安及物业管理服务。

“卖地给你，我提供商业配套，就是保安服务、物业服务、提供保护，收一个保护费，其他的你们自己去运作。”

按照这一说法，长湾项目方并不一定直接经营所有入驻业务，而是通过土地交易、场地及配套服务获得收入，具体经营活动则由入驻者自行安排。

这一模式也使长湾内部形成多个相对独立的经营区域。

园中园模式：千人规模、办公楼全部租出

在长湾实地考察期间，另一名被介绍为项目合作方的林先生向卧底记者展示了其独立建设和管理的园区。

林先生表示，该园区已有1000多人入住，但宿舍仍然不足。

他介绍，园区内设有员工宿舍、办公楼、食堂及超市，部分宿舍每间可住8人。

对于园区经营模式，林先生表示：“全部都是自己管理，但是我们的物业是委托这边来帮我们做。”

节目称，林先生已建设10栋七层办公楼，所有办公空间均已租出。此外，园区还设有可同时容纳约1000人的食堂，以满足不同工作时段的人员需求。

在参观长湾其他区域时，林先生还向记者表示，长湾一期已有超过6000人，宿舍基本住满，整个园区配备约300名保安。

从吃喝到娱乐：园区内部形成商业闭环

除土地出售、办公场地出租及物业服务外，园区内部消费也是此次调查揭示的重要经营环节。

长湾内部设有超市、餐馆、咖啡馆、食堂、赌场及KTV等设施，覆盖工作人员的日常生活与娱乐需求。这些商业设施主要服务园区内部人员及经营者，形成相对封闭的消费市场。

洪雷向卧底记者解释，建设这些商业设施具有经济价值，因为大量人员长期生活在园区内部。

“你不用出来了嘛，人在里面……消费能力都是很强的。”

林先生在介绍其独立园区内的超市时，也提到工作人员对内部商业设施的依赖。

“他没有地方买，又不能出去。”

半岛电视台指出，由于部分人员无法自由离开园区，内部超市的商品价格明显高于外部市场。

除了日常消费，高端娱乐设施也是园区内部商业链条的一部分。

调查中，邓丕兵亲自带领卧底记者参观私人KTV包厢，并介绍相关收费及经营情况。节目称，长湾内部有超过20间类似包厢，主要面向园区内部工作人员及经营者开放。

半岛电视台还指称，部分娱乐活动涉嫌涉及毒品和性交易，并可能被用于奖励业绩较好的工作人员。

从土地出售、办公楼出租、物业管理，到内部餐饮、零售及娱乐消费，长湾形成了一套覆盖经营与生活需求的商业体系。尤其在部分工作人员出入受到限制的情况下，园区内部商业设施拥有相对固定的消费群体，使相关经营活动形成相对完整的商业闭环。

“不做中国盘”：园区严格筛选“盘总”

在最初的招商谈话中，洪雷还向卧底记者介绍了园区对入驻经营者的筛选标准。

他表示，不愿接纳针对中国公民开展业务的经营者。

“做中国盘，我谈都不跟他谈……”

对于针对欧美市场的业务，他则表示“都没有问题”。

但半岛电视台在后续调查中发现，长湾内部另一处园区实际上正在经营针对中国人的诈骗业务，即所谓的“中国盘”，与洪雷此前宣称的招商原则明显不符。

“全柬埔寨最贵”，为何仍能保持满租？

在另一场与卧底记者的谈话中，长湾项目老板邓丕兵亲自介绍了园区的经营情况。

邓丕兵表示：“七星海我们的园区是全柬埔寨最贵的，但是没有空过。”

他还称，园区拥有数十万平方米的相关空间，而且仍在继续建设。

对于如何维持经营稳定，邓丕兵谈到了自己愿意投入大量资金维护各方面关系的做法。

他以赚取10元为例，表示自己宁愿只留下2元，也要将其余部分用于降低经营风险。

“我宁愿让我的地方稳一点，我不希望有一天有什么风险。”

节目中，邓丕兵还自称会对各方面进行“打点”，将经营稳定性视为园区吸引客户的重要条件。

涉诈争议下的商业模式

长湾项目的争议并非首次出现。

2023年12月，英国政府依据《2020年全球人权制裁条例》，将柬埔寨正恒集团（ZhengHeng Group Co. Ltd.）列入制裁名单。

英国政府指出，该集团拥有的长湾开发项目有关场所涉及限制人员自由，并迫使其从事电信网络诈骗活动，因此对集团实施资产冻结等制裁措施。

2026年1月6日，陈志在柬埔寨被捕并被遣送回中国。随后，柬埔寨当局加大对电信网络诈骗及非法网络博彩活动的打击力度，多个园区遭到执法检查，七星海长湾也未能幸免。

半岛电视台称，洪雷透露，早在2025年12月底、陈志被捕之前，他们就已劝邓丕兵离开柬埔寨。洪雷还感叹：“关系再好没有用，在国家利益面前，个人都是可以作为弃子。”节目播出时，邓丕兵的下落仍不明确。

从洪雷的土地招商、林先生的独立园区建设，到邓丕兵对高租金、满租率及经营风险的介绍，此次卧底调查揭示了长湾园区从土地开发、办公楼出租、安保物业，到内部餐饮娱乐消费的完整商业链条。然而，随着柬埔寨大规模打击电信网络诈骗，长湾遭到执法检查，相关人员陆续撤离，邓丕兵去向不明。这个曾被其视为能够长期稳定经营的商业帝国，如今正面临崩塌的危机。

资料来源：半岛电视台《101 East》2026年10月10日调查节目《Exposing an alleged crime kingpin’s Cambodian empire》及英国政府公开制裁记录。