经历多年市场调整后，金边公寓市场正在发生一场明显的结构性变化。
柬埔寨房地产咨询机构APS Cambodia日前发布的《2026年中房地产市场展望》显示，近几年金边新增公寓项目已不再以中高端住宅为主，而是明显向经济型住宅倾斜，反映开发商正根据市场需求重新调整产品定位。
报告数据显示，2023年至2026年推出的新公寓项目中，经济型住宅已超过1.4万套，远高于中端住宅约4400套和高端住宅约1500套。相比疫情前中端公寓长期占据市场主导地位，如今开发商已将更多资源投向价格更低、总价更容易被市场接受的产品。
从“投资产品”转向“居住产品”
APS数据显示，2016年至2019年，金边公寓市场仍处于快速扩张阶段，中端公寓新增供应超过3万套，经济型约1.18万套，高端住宅约8300套，当时不少项目主要面向海外投资者及出租市场。
与此同时，公寓售价也处于较高水平，高端公寓平均报价约3200美元/平方米，中端约2600美元/平方米，经济型约1500美元/平方米。
而进入疫情后，市场供需关系发生明显变化。
APS统计显示，2023年至2026年，新推出项目中经济型住宅已成为绝对主力，高端产品供应则明显减少。与此同时，各类型公寓平均报价均有所下调，经济型住宅平均报价约1200美元/平方米，中端约2100美元/平方米，高端约2700美元/平方米。
这一变化意味着，开发商竞争重点正逐步从高端定位、投资回报和海外销售，转向更加关注本地市场购买力、总价控制以及实际居住需求。
市场调整仍在继续
不过，经济型住宅供应增加，并不意味着房地产市场已经全面复苏。
APS指出，截至2026年上半年，金边累计已交付公寓中，经济型住宅超过1.9万套，中端住宅超过4.3万套，高端住宅超过9000套，市场整体供应仍然充足。与此同时，服务式公寓和出租公寓供应持续增加，市场吸纳速度仍难以完全消化新增供应。
报告认为，持续增加的供应正在进一步增强租客及买方的议价能力，各类型住宅租金继续承受下行压力，投资回报率也受到一定影响。
APS指出，A级服务式公寓平均挂牌租金已降至约20.1美元/平方米/月，B级服务式公寓约14美元，高端出租公寓约13.5美元，中端出租公寓约10.2美元。租金下降意味着投资收益率持续受到压缩，投资者需要更加关注项目自身运营能力，而非单纯依赖房价上涨或租金增长。
对购房者意味着什么？
对于计划自住的购房者而言，市场结构变化带来了更多选择。
近年来，越来越多开发商开始推出面积更小、总价更低、付款方式更加灵活的产品，使首次置业门槛有所降低。同时，在供应相对充足的市场环境下，买方拥有更大的议价空间，无论是价格、付款条件还是装修配套，都比前几年更具谈判优势。
不过，对于投资者而言，市场已经发生明显变化。
过去依靠房价快速上涨或高租金回报获取收益的模式正在弱化。在供应仍然较多、租金持续承压的背景下，项目区位、入住率、物业管理水平以及长期出租能力，将比单纯的售价更值得关注。
投资需求转为居住需求
CBW认为，APS此次报告释放出一个值得关注的信号：金边公寓市场正在从过去以投资需求为导向，逐步向更加符合本地实际居住需求的方向调整。
这一变化有助于房地产市场回归更加理性的供需关系，也意味着未来开发商之间的竞争，将更多围绕产品品质、价格定位和居住体验展开，而不再只是依赖高端定位或投资概念吸引买家。
不过，从整体市场来看，供应仍高于需求，租金和投资回报仍面临压力，房地产市场距离真正完成去库存、进入新一轮增长周期，仍需要时间。
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