洪森大道还能投资吗？小商户退场，大资本仍在持续布局

柬埔寨还能赚钱吗？在洪森大道上，出现了截然相反的回答。

有人说，机场通了，立交桥起来了，永旺3、富力城、汽车展厅、建材城、家居城、土地广告一路往南铺开，中文招牌越来越密，门面越来越多，新一轮机会已经形成。

但也有人说，这里不好熬。客流还没有真正起来，租金先涨了；社区还没有完全住满，餐饮店先开多了；机场已经通航，但游客未必会停下来消费。对小商户来说，洪森大道最贵的不是租金，而是等待。

洪森大道，也就是很多人熟悉的“60米路”，2017年通车，全长约9.16公里、宽60米。最初，它只是为了缓解金边南部交通压力的一条主干道。但这几年，随着永旺3、德崇立交桥、德崇国际机场等项目陆续落地，这条路已经不再只是一条通往机场的路，而更像是柬埔寨城市发展进入新阶段的一个观察窗口。

对于“柬埔寨还能赚钱吗”这个问题，小商户看的是今天和这个月的流水；大投资看的是5年、10年，甚至20年后的兑现。

有人先退场

最先感受到压力的，是小商户。

冶先生在富力城门口开兰州拉面，两年前就租下了门店。那时候，他看中的是两点：一是富力城有比较集中        的中国人社区，二是这条主干道一路通往新机场。在他的判断里，城市往南走，生意也应该跟着往南走。

但到了2026年三四月份，随着柬埔寨持续强化对电诈和相关网络犯罪的打击，他明显感觉客流开始往下走。“不到之前的五成。”冶先生说。

这种变化不是他一家店的感受。

再往南约1公里，马先生的兰州拉面店也遇到类似问题。他原本把店开在中华街项目里面，后来因为项目停摆，只能搬到临街门面。租金从每月1600美元涨到3000美元，但客流却没有明显变多。

CBW记者抵达时，正是午餐时间，一小时内陆陆续续只来了不到十个客人，马先生说，现在也就只能保本。

同样感受到压力的，还有立天旅游负责人的田先生。

田先生的门店也在中华街社区附近。此前，这里一度吸引数十家商户入驻，很多人都以为一条“中国街”真的要成型。但在支付风波、打击电诈、项目停摆等因素叠加之后，不少商户扛不住，陆续关门退场。如今留下来的，只剩寥寥几家。

当CBW记者走进立天旅游时，田先生调侃：保安看到来人了，都得喊一句稀客。

田先生把问题说得很透：做餐饮、做服务，真正的底盘不是机场，而是社区。住宅没有先形成，就没有日常人流，沿街门面再漂亮，也只是预支未来。

对小商户来说，最难的是能不能撑到未来真正变现。

也有人在押注更远的时间

和小商户的“月度生死线”不同，大型投资者看到的是另一只时钟。

鼎丰国际五金机电装饰材料建材城，就是一个例子。项目位于洪森大道沿线，场地面积约3.4万平方米，距离德崇国际机场直线距离约8公里，到中央市场约11公里。

负责人应女士介绍，他们早在2011年就来柬埔寨考察。当时的洪森大道，还是一片沼泽地，连像样的路都没有。后来随着机场、高架桥和周边项目逐步明确，他们才真正决定重仓这里。

鼎丰国际投入约430万美元建设基础设施和主体工程。去年9月开业后，两个月内，11栋楼、222个档口签约率达到98%。不少商户已经完成装修，并开始营业。更关键的是，这些商户并不是轻装试水。按照项目方说法，许多入驻者都是在柬埔寨打拼二三十年的本地长期经营者，单是档口装修投入就不低，有人甚至一次租下多个店面。

这类投资者看到的，不是今天中午有多少客人，而是未来金边南部住宅、商业和产业继续扩张后，建材、五金、装修需求会不会起来。

应女士也承认，洪森大道目前还有短板，本地知名度和周边配套都需要时间沉淀。但在她看来，这条路未来会成为金边新的城中心，类似广州珠江新城那样的新城区。

这就是大投资和小生意最大的不同。小商户怕等，因为等一天就烧一天钱。大投资也知道要等，但他们愿意把等待算进5年、10年，甚至更长的周期里。

达芬奇国际家居城负责人肖先生，拿下了洪森大道旁一块土地的10年租赁权，面积约5000平方米，计划打造约1万平方米的自营家居购物商城，总投入约450万至500万美元。

肖先生判断，柬埔寨家居市场整体仍处于起步阶段，而洪森大道未来会连接新机场、老城区和南部新城区，具备长期展示和消费承接价值。

但肖先生也知道，洪森大道现在还只是发展的初期。在他看来，这条路真正完成开发，至少还要10到15年。现在进来，不是为了马上赚钱，而是为了提前占位。

投资者并非看不见当下冷清，他们只是愿意先买时间。

活到未来

洪森大道，一端是机场通航、城市南移、土地升值和新城区想象。另一端是消费收缩、客流不稳、和小商户现金流压力。

同一条路上，有人看见机会，有人先感到寒意。而唐人街老兵食府负责人曾先生，是介于两者之间的样本。他在洪森大道中段投入约40万美元装修餐厅，可同时容纳约300人就餐。

开业初期，他也面临客流不足的问题。但他已经做好前期亏损准备。他说，现在到这里投资，就像种下一棵树，只要深耕这块地，未来十年内会看到果实。

但不是所有商户都有底气能等10年。

UP太平洋地产柬埔寨籍联合创始人吴丽丽认为，洪森大道的价值已经不再需要证明，但真正考验市场的，仍然是时间。

吴丽丽分析了洪森大道发展热度经历的三个阶段：机场规划前的观望，机场定址后的开发商提前卡位，以及机场启用后商业、住宅和配套同步升温。在她看来，这条路不是一夜爆发，而是一个被拉长、但更稳的增长周期。

但吴丽丽也提醒，对于抱有短期获利心态进入的投资者，现阶段并不是最佳时机。她判断：洪森大道如果要形成真正成熟的商业氛围，至少还需要5年。对资金较薄、抗风险能力较弱的中小投资者来说，等到5年后，区域人口、住宅和商业配套进一步成熟时再进场，可能更稳妥。当前阶段，更适合资金链较强、能够承担长期投入的一级开发商和大型投资者提前布局。

这句话，也许才是洪森大道最真实的答案。这里不是没有机会，而是机会不属于所有人。

一条道路的形成需要时间。一座机场的带动需要时间。一个新城区的人口聚集，同样需要时间。在这个过程中，最难的从来不是看见未来，而是活到未来。