柬埔寨房产大佬沉浮录：从1万美元起家，到2亿美元困局

从韩国务工人员到柬埔寨知名房地产开发商，梁纳瓦用了十余年建立起横跨地产、金融、娱乐和媒体等领域的商业版图。如今，他公开承认旗下大型住宅项目资金不足，愿将相关资产交由政府处置。国土规划与建设部最新披露，梁纳瓦相关房地产项目涉及全国超过3.8万户客户。财富神话背后，持续多年的交付争议、庞大的客户规模，以及仍在等待新家的购房家庭，构成了这场危机的另一面。

2026年9月8日，柬埔寨知名房地产开发商梁纳瓦（Leng Navatra）在Facebook发布一份长篇声明，承认旗下梁纳瓦6A公路住宅项目（Borey Leng Navatra 6A）仍无法完成。

按照他公布的初步数据，项目累计销售收入约1.85亿美元，累计支出已达2.21亿美元，尚未包括国土规划与建设部目前正在协调处理的相关费用。项目预计仍需2000万至3000万美元才能完成，但这一估算尚未完全确定。

梁纳瓦表示，现有资产价值已不足以偿还债务并完成项目，愿将本人及家族相关土地、车辆和其他财产交由国土规划与建设部处置。他同时请求撤销本人的公爵头衔及相关亲属的勋爵头衔，并表示愿依法承担责任。

在声明末尾，他请求不要让妻子受到处罚，希望孩子能够继续完成学业。

一天之后，柬埔寨国土规划与建设部公布了更完整的处置情况。

9月9日发布的通告显示，梁纳瓦相关房地产项目涉及全国超过3.8万户客户。政府介入协调后，截至目前已完成并交付598套住房，并为已经支付100%购房款的客户办理5970份不动产权证。

这意味着，梁纳瓦面对的已经不只是一个住宅项目的资金缺口，而是一个涉及数万户客户、多个房地产项目和大量待处理资产的复杂问题。

而在这场危机的另一端，是一些已经等待数年、仍未取得房屋的购房家庭。他们中的部分人一边偿还银行贷款，一边继续租房生活。对于这些家庭而言，房地产项目的停滞并不只是开发商资产负债表上的问题，而是多年积蓄、债务和居住计划被同时搁置。

梁纳瓦的故事，也因此不再只是一个贫困青年成为富豪的励志叙事，而是一场值得重新审视的商业兴衰。

从韩国务工到第一块土地

梁纳瓦（Leng Navatra）本名Leng Pheaktra，出生于柬埔寨波罗勉省巴坪县一带。

据梁纳瓦2017年个人Facebook自述，他成长于贫困农村家庭，父亲以体力劳动维生，母亲身体欠佳，家庭曾经历缺粮和居住条件简陋的时期。

2010年前后，因家庭经济困难，梁纳瓦离开家乡，后来前往韩国务工。在此之前，据其本人早年接受电视访问时的说法，他曾尝试卖煤气、方便面、酒类等小生意，但均未取得成功。

韩国务工成为其人生的一个转折点。

时间来到2012年，梁纳瓦在韩国工作期间积攒约1.1万美元，又向亲属和银行借款超过3万美元，以4万多美元在金边宗周附近购入一块约28米×50米的土地。约一年后，这块土地以12万美元售出，交易价差约8万美元。

第一笔土地交易之后，他又陆续购入4块较小土地。一次朋友提出从其土地中分出约5米宽的地块建房，让他看到了土地分割销售的机会。

此后，他继续借款，并与两名朋友在3号国道沿线合作开发土地。按照其早年说法，最初项目只有约30个地块，约5至6个月后便扩展至超过7公顷、接近700个地块。随后，他又在磅士卑省开发了700多个地块，并逐步进入住宅开发。

据其当时说法，首个永盛路住宅项目共有151套排屋，开售3天售出70套，3个月内全部售罄。

梁纳瓦的生意，也由土地买卖和分割销售，逐渐转向规模更大的住宅开发。

从土地买卖到全国住宅扩张

随着业务扩大，梁纳瓦逐步从土地交易者转变为住宅开发商。其早期住宅产品主要面向中等及中低收入购房群体。按照其本人当时的说法，包括工厂工人在内的普通收入群体也是其目标客户。

2018年前后，他已成为柬埔寨房地产市场中受到广泛关注的年轻企业家。梁纳瓦曾在2018年公开表示，其土地和资产价值约1000万美元。

真正体现其扩张雄心的，是2022年公布的全国布局计划。

当年2月，公司对外宣布推进大型住宅项目“Borey Leng Navatra”，计划在金边、干丹、贡布、磅士卑、西哈努克、暹粒、班迭棉吉、茶胶、马德望和磅清扬等10个省市发展中低价住宅。公司当时声称，相关开发土地超过1万公顷，已售、在建或完成住宅达到数万套规模。

梁纳瓦当时已不再满足于单一项目的开发，而是试图建立覆盖全国的住宅业务版图。

与此同时，其商业版图也逐渐从房地产扩展至金融、音乐娱乐、艺人经纪和媒体等领域。梁纳瓦个人官网显示，旗下拥有超过12家公司，包括Navatra Real Estate、Galaxy Navatra Group、Lengnavatra PLCs、GST Agency和Navatra Media等。

从一个购买土地、分割地块出售的投资者，到拥有多个住宅项目和十余家公司的商业人物，梁纳瓦的财富版图在不到十年间迅速扩大。

勋爵、慈善与公众富豪形象

梁纳瓦的商业扩张，也伴随着社会身份和公众知名度的迅速提升。

2018年7月6日，他获授勋爵（Oknha）头衔；2021年1月22日，进一步获授更高等级的公爵（Neak Oknha）头衔。

大额公益捐赠是其公众形象的重要组成部分。

据公开报道，2019年，他向坤塔帕花儿童医院捐赠8000万瑞尔；2020年洪灾期间，他捐出60万美元，并组织向班迭棉吉省灾区发放大米等物资；同年12月，他又宣布捐赠100万美元用于购买新冠疫苗。

2021年疫情期间，他还曾向政府抗疫工作捐赠300万美元。

梁纳瓦个人官网目前显示，其累计向社会捐赠金额超过2000万美元。

与此同时，豪车、私人直升机和娱乐产业也让梁纳瓦成为柬埔寨公众熟悉的富豪人物。他曾在社交媒体展示劳斯莱斯、兰博基尼、法拉利等豪车及私人直升机。

这些财富展示与公益活动共同塑造了他的公众形象：一个从海外务工起步、迅速积累财富，并通过商业、慈善和娱乐产业获得广泛知名度的本土企业家。

但随着房地产项目交付问题持续发酵，这些曾经象征成功的公众形象，也逐渐成为部分购房者质疑的背景。

房地产繁荣背后的市场转折

梁纳瓦的财富扩张，与柬埔寨房地产市场过去十余年的快速发展高度重合。

土地升值、住宅需求增长和开发项目扩张，为本土开发商提供了大量机会。但自2022年末起，市场环境开始明显变化。

东盟与中日韩宏观经济研究办公室（AMRO）2024年发布的分析指出，柬埔寨房地产市场自2022年末转弱，2023年出现供应过剩、需求和购买力下降，开发商开始通过折扣促销应对销售压力。

AMRO援引柬埔寨非银行金融服务管理局的数据称，2023年第一季度，63%的开发商报告现金流为负。该机构同时指出，开发商向购房者提供分期贷款、土地抵押及项目融资之间的关联，可能使房地产市场下行风险进一步传导。

世界银行2025年6月的经济更新也指出，房地产长期低迷和信贷收紧继续拖累柬埔寨国内投资。

这些行业数据并不能直接证明梁纳瓦公司的具体融资结构，但提供了理解其困境的重要背景：当土地和住宅销售持续增长时，开发商可以通过销售回款支持建设和扩张；当市场需求转弱，未完工项目、土地资产和债务压力便可能同时挤压现金流。

第一批等待交房的人

关于梁纳瓦房地产项目延期交付的公开投诉，至少可以追溯至2023年。

当年5月，多名购房者在社交媒体要求按合同交付房屋和土地。部分买家称，合同约定的交付期限已经过去，但项目仍未完成。对此，梁纳瓦本人曾表示，合同对延期设有赔偿安排。

到2024年，交付争议进一步公开化。

自由亚洲于当年8月发布的房地产调查报道中，采访了6A项目购房者Ram Somrong。他称，自己约四年前以18,800美元购买房屋，合同约定18个月交钥匙，但房屋仍未完成完整地基和墙体。他还需要偿还银行贷款，并另外支付租金。

同年9月，约100名购房者在干丹省项目办公室前聚集，要求开发商履行交房承诺。部分买家表示，购房已近四年，仍未取得房屋或土地权属文件。

这些投诉并不意味着所有项目均处于相同状态，但说明交付问题已经从个别客户的不满，发展为持续多年的集体争议。

从交房承诺到“以地换房”

面对延期，梁纳瓦方面曾提出多种解决方案。

2024年4月，公司公告向6A项目客户提供自愿“以地换房”选项。部分客户可以将原购住宅替换为其他地块，公司承诺在45至90天内办理分割硬产权证。公司随后通过视频强调，换地仅限自愿客户，原项目仍将继续完成。

这一方案的核心问题并不只是土地标价是否高于原购房价格，而是替换土地能否实际取得合法产权、是否存在抵押或其他权利限制，以及道路、水电等基础设施能否落实。

到2025年，部分购房者仍在要求公司履行原合同。

2025年10月，72名买家于当年9月签署请愿信，涉及6A项目部分区块。购房者称，他们于2021年购买房屋，合同约定18个月内完成，并于2023年1月交钥匙，但至2025年仍未交付。合同据称还规定，每延误一个月赔偿100美元。

买家要求公司在2025年底前完成交付，否则退还已付款项并支付相应利息。

从继续等待、要求赔偿，到换房、换地和申请退款，购房者的诉求逐渐变得复杂。原本一份约定18至24个月交付的购房合同，开始演变为涉及土地权属、替代履约、贷款和长期居住安排的多重问题。

3.8万户客户背后的项目规模

过去几年，一个始终难以回答的问题是：梁纳瓦相关房地产项目究竟涉及多少客户？

梁纳瓦方面此前公布的资料显示，仅6A项目累计销售规模就达到5,563套住宅。公司在2025年不同时间发布的进度数据中，曾称已有3300余套房屋完成，另有大量住宅仍在建设。

9月9日，国土规划与建设部首次给出了更完整的官方口径。

根据该部通告，梁纳瓦相关房地产项目涉及全国超过3.8万户客户。

其中可能包括已经取得房屋、土地或产权证，以及仍在等待处理的不同类型客户。

国土部同时披露，截至9月9日，政府介入协调后已经完成并交付598套住房，并为已支付100%购房款的客户办理5970份不动产权证。

但3.8万户这个数字仍然揭示了一个此前并不清晰的事实：梁纳瓦房地产业务形成的客户规模，远远超过单一6A项目。

从协调交付到政府主导处置

随着投诉持续，国土规划与建设部逐步介入项目协调。

2024年6月，该部已发布公告，受理6A项目中已全额付款客户的分户地契申请。此后，政府陆续开展产权办理、协调会议和现场检查。

进入2026年，购房者维权进一步升级。

1月15日，超过100名购房者在国土部外抗议。不同媒体对现场人数的统计有所差异，但均显示6A及Chrey 100项目的交付争议仍未解决。

真正重要的转折发生在1月28日。

根据国土规划与建设部9月9日最新通告，梁纳瓦当天同意将相关项目交由国土部牵头协调处理，包括推进剩余房屋建设、土地回填及其他相关工作。

他同时同意出售公司及本人名下房地产，以筹集资金解决项目遗留问题，并明确表示公司已经无力自行完成剩余房屋建设。

此后，政府对项目的协调、交房和产权办理一直持续推进。

9月5日，国土规划与建设部再次向梁纳瓦6A公路住宅项目客户交付已建成住房，并向相关业主发放不动产权证。国土部当天还宣布，准备同时启动另外3个项目的建设，以加快解决仍在等待交付客户的问题。

截至9月9日，国土部已协调完成并向客户交付598套住房，同时为已全额付款客户办理5970份不动产权证。

但政府介入并不意味着所有问题已经解决。

为防止相关资产在问题解决前被转移或交易，国土部已对Galaxy Navatra集团、梁纳瓦及相关方名下房地产采取限制交易措施，以优先保障客户权益及后续产权转移。

与此同时，国土部与公司正在寻找合适合作方，并计划出售公司及梁纳瓦名下部分房地产，为剩余项目建设筹集资金。根据官方通告，相关资产出售价格需要有关各方协商并取得一致意见。

由此，梁纳瓦房地产危机的解决方式已经逐渐清晰：一边继续交房和办理产权，一边控制相关房地产交易，并通过寻找合作方和出售资产筹集后续建设资金。

真正的难题，是这些资产最终能够筹集多少资金，以及是否足以覆盖仍未完成的项目。

从资产调查到公开承认资金不足

在9月9日公告之前，政府对梁纳瓦相关资产的调查已经展开。

CBW此前取得的国土规划与建设部公函显示，该部于8月16日要求金边及各省相关部门，对Galaxy Navatra Group Co., Ltd.、梁纳瓦及多名关联人员名下的不动产、土地权属和相关交易情况进行调查与汇总。

9月9日的最新公告进一步证实，政府已经对Galaxy Navatra集团、梁纳瓦及相关方名下房地产采取限制交易措施，并计划通过处置部分资产筹集项目建设资金。

9月8日，梁纳瓦最终公开承认，6A项目仍无法由其完成。

他表示，该项目累计销售收入约1.85亿美元，累计支出约2.21亿美元，两者相差约3600万美元，预计仍需2000万至3000万美元才能完成。

梁纳瓦本人承认，现有资产已经不足以偿还债务并完成项目，并愿将本人及家族相关资产交由国土部处置。

一天之后，国土部公布3.8万户客户、598套住房和5970份产权证等数据，也让这场危机的整体规模第一次有了更清晰的官方轮廓。

财富神话之外，是一个个等待新家的家庭

梁纳瓦在9月8日声明中，将自己的主要错误归纳为“项目延误”和“欠下债务”。他表示愿意承担法律责任，同时请求不要让妻子受到处罚，希望孩子能够继续完成学业。

对于他的家庭而言，这场危机意味着事业、资产和未来生活的巨大不确定性。

而对那些至今仍在等待交房的购房者来说，项目困境已经直接影响到他们的日常生活。

据公开报道，一名购房者花费近3万美元购买6A项目住宅，仍需每月支付超过200美元贷款利息，同时另外租房居住。另一名2021年购房的客户则称，房屋多年未完成，自己每月仍需支付300至400美元银行利息，并与妻子及两个孩子继续租房生活。

这些家庭并不一定拥有豪车、土地或可以出售的其他资产。他们投入的，可能是一个家庭甚至几代人的积蓄，是对一套属于自己的住房的期待，也是对未来美好生活的向往。

梁纳瓦的个人经历，从约1.1万美元务工积蓄起步，借款购入第一块土地，再走向一个累计销售收入超过1.8亿美元的大型住宅项目，直至如今一个涉及全国超过3.8万户客户的房地产处置问题，呈现了柬埔寨房地产繁荣时期的巨大财富机会，也折射出市场下行之后项目延期和资金压力所带来的风险。

如今，政府已经介入：598套住房完成交付，5970份产权证得到办理，相关房地产交易受到限制，资产处置和寻找合作方也已经展开。

但这些数字仍然只是解决过程的一部分。

真正决定这场危机最终走向的，是剩余项目需要多少钱才能完成、相关资产能够变现多少，以及不同项目、不同付款状态的客户最终能够获得房屋、土地、产权证、退款还是其他解决方案。

一篇商业兴衰史真正需要回答的，也不只是一个开发商如何从贫困走向财富，又如何陷入资金困境。

更重要的是：当一个房地产商业版图已经连接超过3.8万户客户之后，如果原有开发模式无法继续，谁来完成剩余项目，如何分配有限资产，又如何让那些已经付出多年积蓄、等待多年的人，最终等到一个交代？

梁纳瓦的财富故事或许已经进入最艰难的阶段。

而对那些仍在等待房屋和产权的人而言，故事还远没有结束。

资料说明：本文依据梁纳瓦公开声明、柬埔寨国土规划与建设部文件及公告、梁纳瓦个人官网、公司公开资料及多家媒体历年报道整理。早年经历、部分经营规模、资产及捐赠数据主要来自其本人或公司自述；购房者个案均保留原始采访来源属性。本文不将延期交付、投诉、资产处置安排等同于已获司法认定的欺诈、破产或清算。