柬埔寨金银岛现在值得投资吗？六位经营者给出一线市场反馈

一家投入超过10万美元的高棉餐厅，一家面积约350平方米的水果店，一艘造价36万美元的游船，以及越来越多本地餐饮和咖啡品牌，正在把资金投向金银岛。

截至7月初，柬埔寨金银岛已有71家商户签约，其中60多家投入营业。今年以来，有约20个品牌进入。

放在两年前，这样的商业密度并不常见。

2023年11月，连接钻石岛与金银岛的大桥正式通车。此后，沿湄公河展开的步行街、公园、餐饮和休闲项目，迅速把这里变成金边新的周末目的地。天气良好时，周末客流可以破万，节假日和活动期间还会更高。

但对已经投入资金的经营者来说，“人越来越多”只是第一层判断。

更关键的问题是：这些人流能否转化为持续消费？商户是否已经获得回报？金银岛究竟已经进入商业兑现期，还是刚刚走到验证阶段？

CBW记者走访六位经营者发现，这个新商圈已经具备吸引客流和品牌进驻的能力，但要进一步形成稳定的商业循环，仍有赖于居民、办公人群和日常消费持续增长。

第一批经营者，已经验证了“有没有市场”

Mike’s Burger House是较早进入金银岛的餐饮品牌之一。

2023年12月底，Mike把第六家分店开到河滨步行街。当时商业街尚未成型，周边几乎没有多少商户，但每天傍晚已经有年轻人和上班族前来跑步、散步和休息。

Mike看中的，是这批人在河边停留后自然产生的餐饮需求。

开业初期，由于附近可选餐厅不多，门店一度爆满。后来，越来越多咖啡店、餐厅和饮品品牌进驻，金银岛整体人气上升，单店客流反而被更多商户分散。

“刚开始客人很多，但随着商铺逐渐增加，客流被分散了。”Mike说。

这段变化，实际上完成了金银岛商业的第一轮验证。

早期市场需要回答的是“这里有没有消费需求”。Mike开业后的表现说明，河滨景观和休闲人流确实可以带动餐饮消费。但当供给迅速增加后，问题也从“有没有市场”转向“市场够不够大”。

Riverlight的经营情况，则从招商端印证了这种变化。

这个社区集合式商业项目于2024年年底前后投入运营。开业初期有7家商户同步营业，目前已有约13家门店开业，另有3家正在装修，整体空间基本租出。

Riverlight运营经理Onn Pheara坚持引入柬埔寨本地品牌，希望不同价格、不同定位的商户共同覆盖年轻人、家庭和白领客群。楼下既有三五美元即可消费的小吃和甜品，楼上也有客单价更高的酒吧。

对商业项目而言，接近满租意味着经营者开始认可区域前景。

但招商完成并不等于所有商户已经盈利。随着品牌数量增加，项目必须持续扩大客流、延长顾客停留时间，并让消费者在不同门店之间流动，才能避免内部竞争过快稀释单店收入。

第一批经营者中，还有一位另辟蹊径的投资者。

金银岛目前唯一游船运营商Rin Naran，在2024年7月，他开始承包金银岛河滨游船项目。运营一年后，他判断前来休闲的游客明显增加，于2025年12月投入约36万美元，打造一艘最多可搭载230人的大型游船。

游船从金银岛出发，沿湄公河经过大皇宫，全程约一小时。本地乘客票价为5000瑞尔，外国散客票价为5美元。天气良好的周末，日接待量可达到约1000人次。

与开一家餐厅相比，造船的固定资产投入更高，退出成本也更大。

Rin Naran愿意追加36万美元，说明他并非只看到了短期热度，而是认为金银岛的休闲和旅游人流已经具备一定规模，并有继续扩大的可能。

从Mike早期爆满，到Riverlight逐渐满租，再到游船运营商追加投资，第一批经营者已经基本回答了一个问题：金银岛并不是一个没有市场的新区。它已经具备吸引游客、聚集餐饮品牌和支撑部分休闲项目的能力。

第一轮验证结束后，金银岛正在面对更难的第二轮考验：增长的人流，能否支撑不断增加的商业供给。

第二批商户，开始验证“能不能形成稳定消费”

如果说Mike、Riverlight和游船项目验证的是金银岛能否聚集人气，那么近期进入的经营者，关注的已经不只是游客数量。

他们更看重住宅、办公、社区和复购。

PhumKiri水果店老板陈春美此前已经在金边经营两家门店，其中一家已有约七年历史。她决定把第三家店开到金银岛，并不是因为看到周末步行街人多，而是发现原有门店的一些老顾客已经居住在金银岛及周边区域。

这是一种比游客数量更直接的商业信号。

游客可以带来一次性消费，居民才可能形成每周甚至更高频率的复购。对于水果零售而言，周末客流并不能完全覆盖租金、人工、产品损耗和日常运营成本，稳定社区客群才是长期收入的基础。

因此，PhumKiri在金银岛开出了一家约350平方米的门店，是其目前规模最大的一家。店内销售柬埔寨本地水果，以及来自中国、韩国、澳大利亚等地的进口水果，品类超过200种，并在空间、陈列和服务上投入更多成本。

开业初期恰逢榴莲季，门店生意表现不错。但陈春美并没有将其视为选址成功的证明。

她认为，榴莲带来的客流具有明显季节性。旺季结束后，消费者是否仍会购买其他水果，才真正决定这家店能否形成稳定经营。

这一判断，反映了第二批商户与早期餐饮经营者的区别。

第一批经营者争取的是“有人来”，第二批经营者开始关心“人会不会反复来”。

Tbal高棉餐厅的投入逻辑也类似。

老板Chhom Chhalika此前已在金边商场内经营多家餐厅。2026年初，她在金银岛开出新店，签下8年租约，装修投入超过10万美元。

她看中的并不只是河滨步行街上的游客，还包括钻石岛、1号公路方向汇集而来的消费者，以及未来周边写字楼中的上班族和家庭客群。

开业约半年后，门店客流虽持续上升，但她认为，仍有较大上升空间。

Chhom Chhalika认为，独立街铺与商场门店不同。商场能够提供现成的自然人流，金银岛的独立餐厅则需要自己做营销、建立品牌认知，并让消费者形成专程到店的习惯。

她预计，门店可能需要一年以上时间培育市场。

对一家装修投入超过10万美元、租期长达8年的餐厅而言，一年的市场培育期意味着固定成本需要更长时间才能被收入覆盖。

但她仍然选择进入，是因为判断未来稳定的办公和家庭消费，有机会支撑这笔长期投资。

今年6月中旬开业的TUBE Coffee，则把对金银岛的判断建立在“完整社区”之上。

整面落地窗、面向湄公河的阶梯式座位，以及强调社交和停留的空间设计，使这家门店很快获得较高关注度。

但TUBE Coffee首席执行官Sou Monypich认为，金银岛的长期价值并不只在河景。

她看中的是住宅、商业、公园和交通逐步组合后，形成一个完整社区的可能性。消费者进入门店，不只购买咖啡，也在购买空间、时间和社交体验。

这意味着，金银岛河滨商业的竞争已经开始升级。

早期阶段，开店本身就能够获得注意；随着品牌增多，经营者需要通过产品、空间、服务和品牌能力，证明自己能够获得稳定客流。

PhumKiri依赖居民复购，Tbal等待办公和家庭消费，TUBE试图提前建立社区消费心智。

这批较晚进入的商户，验证的已经不是金银岛能否吸引人，而是这里能否从一次性目的地消费，转向稳定的日常消费。

金银岛下一阶段，要从“流量”转向“人口”

从目前的商业结构看，金银岛已经完成了从“没有商业”到“形成聚集”的第一阶段。

咖啡、餐饮、酒吧、游船和开放式休闲空间共同制造了人气，也提高了整个区域的知名度。周末破万的客流和商户数量增加，说明市场已经认可这里的休闲消费价值。

但新商圈能否真正进入兑现期，不能只看周末有多少游客。

对餐饮和游船而言，游客可以直接转化为收入；对水果店、社区零售和更多日常服务业态而言，真正重要的是居民和办公人口。

两种人流的商业价值并不相同。

游客型消费集中在傍晚、周末和节假日，容易受到天气、活动和新鲜感影响；居民和办公人口带来的消费则更加高频和稳定，可以覆盖早餐、午餐、咖啡、零售、健身、教育和生活服务等更多场景。

目前，金银岛的客流仍具有明显的时段性。

Mike的门店通常要到下午3点以后才逐渐上人，Riverlight最旺的时间集中在傍晚至午夜，游船也主要依赖天气良好的周末和节假日。

这意味着，金银岛目前更像一个成熟度不断提高的休闲目的地，而不是一个已经形成全天候消费的社区商圈。

这种差别，直接影响经营者的回报周期。

依赖游客的项目，可以较快承接周末流量；依赖复购和日常需求的业态，则必须等待住宅入住、写字楼启用和社区人口增长。

因此，第一批经营者已经完成“有没有市场”的验证，第二批经营者正在测试“市场能不能持续”。

真正决定金银岛下一阶段商业价值的，不再是能否继续增加餐厅和咖啡店，而是能否形成稳定人口和更完整的消费结构。

这也是为什么，六位经营者对金银岛给出了不同答案。

Mike见证了从供给不足到竞争加剧；Riverlight看到越来越多本地品牌愿意进入；Rin Naran用36万美元追加投资，继续押注旅游和休闲客流；陈春美则谨慎观察榴莲旺季后的复购；Chhom Chhalika愿意用一年时间培育市场；TUBE Coffee提前布局一个尚未完全形成的社区。

有人已经验证了人流，有人仍在验证消费；有人依赖周末游客，有人等待长期居民。

这些不同判断，共同勾勒出金银岛当前的商业阶段。

它已经不再是一个只有规划的新区，但也还没有完全进入稳定回报期。

更准确地说，金银岛正在从“流量验证”走向“商业验证”。

前一阶段，它需要证明自己能把人吸引过来；后一阶段，它必须证明这些人会持续消费，并支撑不断增加的商业供给。

对投资者而言，当前的金银岛既不是一个尚待开发的空白市场，也不是一个投资回报已经得到充分验证的成熟商圈。其商业价值正处于从“人流验证”走向“商业验证”的关键阶段：不断增长的客流，能否进一步转化为稳定消费，并支撑更多业态、更长经营周期和更大规模的商业投资。