柬埔寨租赁市场变了：西港房租最高跌一半，金边有人一分不降

在西港，一栋过去月租4000至5000美元的别墅，如今约2000美元就能租到；在金边钻石岛，一些两房公寓的租金从约900美元降至700美元左右；但相隔不远的部分高端项目，租金几乎没有明显松动。

一边是房东主动降租、降低押金，甚至提供免租期；另一边却仍能维持原有价格。

CBW记者近日走访金边、西港，采访房东、租户、中介和商家后发现，柬埔寨租赁市场正在经历的，并不是一次简单的“全面降租”，而是一轮重新定价。

租金能否守住，越来越取决于物业所在区域、房屋品质、客群结构，以及房东是否能够提供稳定的管理和服务。

租金下降背后，是租客不够了

“以前租客挑房子，现在是房东等租客。”

这是记者采访过程中，多名中介和房东反复提到的一句话。

租赁市场的变化，首先来自有效需求减少。

在西港经营酒店多年的一名中国商人告诉记者，当地整体租金较高峰时期普遍下降30%至40%。他经营的一家酒店，月租已经由约1万美元降至8000美元。

“租金是省下来一些，但游客和商务客还没有完全恢复。只有房租下降，解决不了经营问题。”

这一感受与当前旅游市场的变化相互印证。柬埔寨旅游部数据显示，2026年前5个月，柬埔寨接待国际游客约154万人次，同比下降近48%。对于酒店、公寓和商铺租赁高度依赖外来人口的西港来说，游客、投资者和商务人员减少，会直接传导至入住率、客流和租金。

住宅供应增加，也让租客拥有更多选择。

APS Cambodia发布的2026年第一季度房地产市场报告显示，金边公寓总量已经超过7.6万套，涉及150多个项目；仅今年第一季度，市场便新增推出超过3300套公寓。投资需求仍低于疫情前水平，租客和买家对价格、地段、物业管理及实际居住条件变得更加挑剔。

当房源增加速度快于租赁需求恢复速度，过去依靠房源稀缺形成的租金优势便开始减弱。

西港率先完成一轮“租金重估”

西港的调整表现得更加直接。

万达车站负责人刘小华告诉记者，他们目前租用西港万达广场物业。考虑到租户经营压力，业主已经主动将租金下调约20%。

“现在大家做生意都不容易。业主愿意适当降租，也是希望租户能够继续经营，长期合作。”

一名当地房产中介介绍，星沙湾一期可做饭的公寓目前月租300美元起，押金条件也比过去灵活。预算在400美元左右，已经能够租到装修和配套相对不错的公寓。

“以前是房东挑租客，现在只要有人来看房，我们都会尽量谈成。手里很多房源空着，有些楼一栋就有几十套出租不出去。”

别墅市场降幅更大。另一名中介表示，部分别墅租金较高峰时期已经下降约50%，过去月租4000至5000美元的房源，现在约2000美元即可成交，房东普遍接受议价。

这意味着，西港租赁市场调整的不只是挂牌价格。

押金、付款周期、装修条件和合同年限，都开始成为谈判内容。房东争取的不再是“租出最高价”，而是减少空置时间，确保物业能够持续产生现金流。

金边不是普遍降价，而是物业重新分级

相比西港，金边的市场表现更加复杂。

一名本地房东告诉记者，她的一栋老旧排屋过去月租可以达到500至600美元，现在只能租到300至400美元。

“附近新房越来越多，老房子如果不降价，很难有人租。”

钻石岛部分公寓也出现调整。一名长期从事房屋租赁业务的中介表示，一些项目的租金较过去下降约10%至30%。

目前，钻石名邸单间公寓月租约300至350美元，两房约650至800美元；钻石双星单间约400至450美元，两房约800至1000美元。

记者此前对金边重点房地产项目的调查也显示，富力金边中心城部分两房租金已由约600美元降至500至550美元，BKK部分同类房源则从约900美元降至700美元左右。部分项目空置率超过30%，个别项目甚至达到70%。

但租金下降并没有覆盖所有项目。

摩根天御目前的租金整体保持相对稳定：单间约400至500美元，两房约700至800美元，三房约900至1200美元；面积较大的高端房源，月租仍可达到数千美元。

水净华一栋三房排屋的月租也连续多年维持在500美元。租户曾提出降价，但房东认为现有价格已经合理，没有接受。

APS最新数据同样显示，不同住宅产品之间存在清晰的租金梯度：金边A级服务式公寓平均挂牌租金约为每平方米每月20.1美元，B级约14美元；高端出租公寓约13.5美元，中端出租公寓约10.2美元。

这说明，金边住宅市场的核心变化，并非所有房源同步降价，而是租客开始用更加明确的标准筛选物业。

同样面积的房子，位于成熟商圈还是外围区域，是否靠近学校、办公区和商业设施，物业管理是否稳定，家具家电是否齐全，都会直接影响出租速度和实际成交租金。

CBRE此前也观察到，金边服务式公寓租金曾在2025年上半年出现回升，主要受到企业租赁、长住客群及旅游需求支持，靠近使馆区、商务区和主要交通节点的项目表现更强。这进一步说明，需求并没有完全消失，而是集中到了少数位置和品质更好的物业。

商铺和办公楼，比住宅面临更大压力

相比住宅，商业物业的租金调整更加直接地受到经营状况影响。

钻石岛附近一名中资商家告诉记者，其店铺每月租金高达5000美元。在客流减少、消费更加谨慎的情况下，房租已经成为企业最大的固定成本之一。

“继续做下去成本太高，我们正在找租金更便宜的位置。”

部分商家开始缩减门店面积、搬往非核心区域，或通过联合经营、共享空间等方式降低成本。店铺转让费也随之下降。过去位置较好的商铺，转让费可能达到七八万美元甚至十几万美元，现在不少商家两三万美元便愿意出手。

机构数据反映出，这并非个别商家的经营问题。

Knight Frank数据显示，截至2025年下半年，金边零售物业整体出租率约为61.8%，空置率达到38.2%。优质零售空间平均挂牌租金约为每平方米每月21美元，次级零售空间约13.5美元。面对较高空置率，越来越多业主开始通过租金优惠和灵活租赁条件优先保住出租率。

进入2026年第一季度，APS统计的金边零售物业出租率进一步降至56.8%。传统购物中心和部分社区商业承受较大压力，但人流稳定的临街商铺、餐饮集中区和成熟生活圈仍相对坚挺。

办公楼也面临类似问题。

Knight Frank报告显示，2025年下半年金边办公楼整体出租率约为58.7%，甲级办公楼出租率约为76%。随着空置率上升，甲级办公楼平均租金已从每平方米每月30美元下降至约25美元；乙级办公楼约为10至25美元，丙级办公楼不超过10美元。

APS预计，2026年金边办公楼总供应量可能增至约130万平方米，年内仍有超过14.4万平方米新供应进入市场。新增空间继续增加，意味着缺乏管理、配套和停车条件的乙级、丙级办公楼，将面对更激烈的租金竞争。

真正变化的不是租金，而是市场主导权

从西港的酒店、别墅，到金边的公寓、排屋和商铺，不同受访者给出的租金降幅并不一致。

但他们描述的是同一个变化：市场主导权正在从房东转向租客。

租客开始拥有更多房源选择，也更容易争取降价、降低押金、延长装修期或者获得免租期。对企业租户而言，租金已经不再只是选址时需要考虑的一项成本，而是决定一家门店能否继续经营的重要条件。

不过，“租客市场”并不等于所有房东都必须降价。

位置成熟、入住率较高、管理稳定的物业，依然能够维持租金；老旧、同质化严重或周边空置房源较多的物业，则必须通过价格换取出租率。

一名房产从业者对记者说：“市场越不好，租客越会比较。真正有竞争力的项目，反而更容易留下租客，价格也不会轻易下降。”

因此，当前柬埔寨租赁市场真正的分界线，已经不是金边与西港，也不是高价房和低价房，而是物业能否承接真实、稳定的居住和经营需求。

对于租客来说，现在拥有比过去更大的议价空间；而对房东来说，与其坚持一个长期无法成交的挂牌价，如何减少空置、改善管理并留住稳定租户，可能比单纯守住租金更加重要。

主要资料来源

APS Cambodia《2026年中房地产市场展望》，发布于2026年7月13日。(aps.com.kh)

APS Cambodia《2026年第一季度房地产市场展望》。(Cambodia Investment Review)

Knight Frank《柬埔寨房地产市场报告：2025年下半年》。(Knight Frank KH)

柬埔寨旅游部2026年前5个月国际游客统计。(mdn.gov.mm)