汽车制造、电子组装加速布局，工业地产正成为柬埔寨房地产新增长点|CBW柬埔寨商业观察

相比仍处于调整周期的住宅和商业地产，工业地产正逐渐成为柬埔寨房地产市场最具增长潜力的细分领域。

柬埔寨房地产咨询机构APS Cambodia近日发布《2026年中房地产市场展望》指出，随着制造业投资持续增长、经济特区（SEZ）不断扩张，以及汽车制造、电子组装等产业加快布局，工业地产正迎来新一轮发展机遇，并逐步成为房地产市场的重要增长动力。

制造业投资持续带动工业地产需求

据柬埔寨投资委员会数据（CIB），截至2026年上半年，柬埔寨全国已批准设立65个经济特区，其中39个已投入运营，累计吸引投资约138亿美元，落地投资项目1080个，创造就业岗位约25万个。

其中，西港经济特区平均入驻率达到90%，金边及周边地区约82%，显示工业园区持续保持较高活跃度。

与此同时，柬埔寨发展理事会（CDC）数据显示，今年前五个月，全国共批准225个合格投资项目（QIP），协议投资额约32亿美元。其中，中国投资占39%，继续保持最大投资来源。

APS认为，持续增长的制造业投资，正不断带动工业用地、标准厂房（Ready-Built Factory，RBF）、仓储物流及产业配套设施需求增长。

近年来，汽车制造正成为推动工业地产发展的重要力量。

柬埔寨工业、科学、技术与创新部（MISTI）7月2日公布的数据显示，目前全国共有11家汽车制造及组装工厂，其中8家已投入运营，3家正在建设中，年总产能已超过3.8万辆。

随着整车制造规模不断扩大，汽车零部件、物流仓储、供应链配套及标准厂房需求也同步增长，为工业地产带来新的发展空间。

APS报告同样指出，汽车制造、轮胎生产、汽车零部件、电动车及摩托车组装等产业正逐步形成产业集群，并将持续带动工业地产需求增长。

事实上，今年以来，柬埔寨汽车产业布局明显提速。比亚迪投资3200万美元建设的西港新能源乘用车组装厂正式投产；丰田通商（Toyota Tsusho）位于金边皇家集团金边经济特区的新工厂已开始生产Hilux Travo皮卡；广汽集团及领克汽车也正推进本地组装项目，进一步完善柬埔寨汽车产业链布局。

除汽车产业外，电子制造也正在成为工业地产需求的重要来源。

APS报告将电子及电器组装、农产品加工、食品饮料加工、绿色制造、包装材料及半导体相关产业列为未来重点发展的工业方向。

今年以来，电子制造领域同样动作频频。例如，光易通信（WCFO）在金边皇家集团金边经济特区的新工厂正式投入使用，产能预计较原工厂提升一倍，产品主要出口美国、日本等市场，也进一步印证了电子制造投资仍在持续增长。

APS认为，成本竞争力仍是柬埔寨吸引制造业投资的重要优势。

报告显示，柬埔寨工业园50年工业用地租赁价格平均约每平方米63.7美元，明显低于越南约186.6美元；标准厂房平均租金约每平方米每月2.7美元，也低于越南约4.7美元。

不过，APS也指出，未来工业地产的发展仍面临美国关税政策变化、国际地缘政治风险、区域竞争加剧、电力及物流成本、劳动力技能提升以及原材料依赖进口等长期挑战。

CBW观察认为，过去几年，柬埔寨房地产市场更多聚焦住宅、公寓和商业综合体，而随着制造业不断升级，工业地产的重要性正在快速提升。

从比亚迪、丰田到电子制造企业持续扩产，再到经济特区不断扩容，工业园区、标准厂房、物流仓储及产业配套设施需求正不断增长。相比住宅市场更多受消费需求影响，工业地产的发展更依赖制造业竞争力和外资持续流入。

对于柬埔寨房地产市场而言，工业地产正在成为住宅和商业地产之外的重要增长方向。它并非取代住宅开发，而是反映在当前产业发展阶段，制造业投资正为房地产市场带来新的需求来源。