金边商业地产仍在去库存：办公楼需11.5年、商场需18年消化空置|CBW柬埔寨商业观察

经历多年快速扩张后，金边商业地产市场仍处于供过于求阶段，市场复苏速度低于新增供应，去库存仍将是未来数年的主要课题。

柬埔寨房地产咨询机构APS Cambodia最新发布的《2026年中房地产市场展望》指出，截至2026年上半年，金边办公楼和商业零售物业均面临较大的空置压力。按照目前市场吸纳速度测算，办公楼市场需要约11.5年才能消化现有空置面积，而商业零售物业则需要约18年才能完成去库存。

这一数据反映出，虽然柬埔寨经济持续增长、制造业和投资项目不断增加，但商业地产市场仍未完全走出疫情后的调整周期。

办公楼新增供应持续增加

APS数据显示，截至2026年上半年，金边办公楼累计供应面积已达到约120万平方米，平均出租率约64%。按照目前每年约5.1万平方米的平均吸纳速度计算，仅消化现有空置面积就需要约11.5年。

与此同时，办公楼供应仍在持续增长。

APS预计，到2029年，金边办公楼总供应面积将进一步增至约160万平方米，而平均出租率预计仍将在60%左右，意味着未来市场竞争仍将保持激烈。

租金方面，今年上半年办公楼整体租金继续承压。其中，A级办公楼租金（约$24-27/㎡/月）整体保持稳定，而B级及C级办公楼租金（约$10-20/㎡/月）则普遍出现不同程度下调，显示市场竞争主要集中在中低端办公产品

相比办公市场，商业零售物业面临的挑战更加明显。

APS数据显示，截至2026年上半年，金边商业零售物业总供应面积约98.1万平方米，平均出租率已降至57%，空置面积约45万平方米。目前市场每年平均新增吸纳面积仅约2.4万平方米，按此速度估算，需要约18年才能消化现有库存。

APS预计，到2030年，金边商业零售物业总供应面积将突破100万平方米，而平均出租率仍可能进一步降至约53%，显示市场短期内仍将处于供大于求状态。

租金方面，今年上半年购物中心租金（约$22-27/㎡/月）继续小幅回落，社区商业及商业裙楼租金也有所下调，仅核心商业街（Prime High Street）租金（约$25-31/㎡/月）保持小幅增长，反映消费者流量仍持续向成熟商圈集中

APS认为，目前商业地产最大的挑战并非需求完全消失，而是过去多年集中开发形成的大量新增供应，超过了市场实际消化能力。

近年来，金边陆续建成大量写字楼、购物中心、综合商业体及社区商业项目，在经济放缓、企业扩张趋于谨慎以及消费恢复节奏较慢的背景下，市场需要更长时间完成供需再平衡。

不过，报告同时指出，柬埔寨整体投资环境正在逐步改善。今年以来，制造业投资、经济特区建设及汽车产业等领域持续吸引外资，长期来看，将为办公需求及商业消费带来新的增长动力。

CBW观察认为，APS此次报告释放出一个较为明确的市场信号：商业地产已进入“比拼运营”的阶段，而非单纯依靠新增开发。

对于办公楼而言，未来竞争将更多围绕租户服务、物业管理和运营效率展开；对于商业零售项目来说，如何持续吸引消费者、提高客流和出租率，将比单纯扩大商业面积更加重要。

与此同时，制造业升级、外资持续流入以及人口增长，仍将为金边商业地产提供长期需求基础。但从目前供需关系来看，市场完成去库存仍需要较长时间，商业地产短期内仍将维持以存量竞争为主的调整格局。