电诈退潮之后：西港经济阵痛中重新洗牌

大规模电信网络诈骗（电诈）整治，正在重塑西港的商业生态。

从餐厅客流减少、酒店生意降温，到商铺空置、房租下跌，再到大型房地产项目面对新的招商环境，过去围绕赌场、园区和大量外来人口形成的部分高消费需求正在快速退潮。

6月底，CBW记者在西港实地走访时已经观察到这一变化。如今，彭博社再次将目光投向这座城市：当电诈产业大规模退潮后，留下的经济空缺由什么来填补？

高消费客群退潮

彭博社近日刊发长篇报道，记者走访西港海滩、中国城、餐厅、工厂及房地产项目后发现，一些过去依赖大量外来人口支撑的商业区域如今明显冷清。

报道采访的一名20岁餐厅服务员Pov Chany，在西港中国城一家饺子店工作。她表示，附近电诈园区人员大量离开后，餐厅客流急剧减少，有时甚至可能一个月都没有客人。

当地一名53岁的保安Mom Chork则回忆，过去这一带餐厅每晚都非常热闹，一些客人单次消费甚至达到数千美元。随着政府持续打击电诈，这些高消费客群也随之大量消失。

类似的变化，CBW今年6月底在西港实地调查时已经观察到。

当时，CBW记者晚间走访海滨壹号发现，虽然不少餐厅仍然营业，但多数中餐厅只有零星几桌客人，部分商铺已经关闭。

双狮广场附近一家经营小笼包的中国老板告诉CBW，过去每天营业额可以达到600至700美元，当时已经下降至200多美元，减少约三分之二。

中国城园区附近的变化更加明显。一排数十家中餐馆已经大面积停业，仅有零星几家继续经营。

影响也迅速向其他服务行业传导。一名接受CBW采访的嘟嘟车司机表示，过去一天收入达到50至80美元并不罕见，市场转冷后，有时一天只能赚到5美元。

电诈整治带来的经济影响因此并不限于园区本身。围绕相关人员形成的餐饮、酒店、住房、交通、外卖等消费需求，也随着人口离开而收缩。

房租下跌，市场重新定价

人口和消费需求减少之后，对房地产市场的影响尤为明显。

今年7月，CBW调查西港房地产租赁市场发现，当地整体租金较高峰时期普遍下降30%至40%，部分物业调整幅度更大。

一名当地房产中介告诉CBW，过去月租4000至5000美元的部分别墅，目前约2000美元即可成交，降幅达到约50%。

海滨壹号的商业物业也经历类似调整。在西港最繁荣时期，这一区域一个商铺月租普遍达到1万至1.2万美元。随着市场变化，部分铺位租金已经下降至过去约七成，但每月7000至8000美元的成本，对目前不少餐饮商家而言依然不低。

变化还不只是租金下降。

押金、付款周期、装修条件和合同期限都开始成为重新谈判的内容。过去市场火热时，业主追求更高租金；如今，减少空置、维持现金流成为越来越现实的选择。

市场主导权正在逐渐从房东转向租户。

大型电诈园区已全部清除

西港商业生态变化的背后，是柬埔寨持续推进的大规模电诈整治。

8月27日，柬埔寨打击电信网络诈骗委员会（CCOS）秘书处向国际社会通报最新进展时表示，经过一年多持续打击，全国大型电诈窝点已被全部清除，目前已不存在大型电诈园区。

根据官方公布的数据，截至8月下旬，全国累计排查793处涉嫌电诈地点，对其中624处采取打击行动，扣留近3万人，涉及39个国籍。

整治行动也进一步延伸至赌场行业。根据9月8日发布的通报，CCOS与柬埔寨商业博彩管理委员会（CGMC）及相关执法机构持续调查涉嫌参与电诈活动的赌场，目前已有18家赌场被吊销牌照，另有9家被暂停营业接受调查。

CBW梳理发现，被吊销牌照的18家赌场中，有10家位于西港，其余分布在波贝、巴域、贡布等地。

不过，电诈并未完全消失。CCOS表示，相关犯罪活动正在出现小型化、分散化趋势，从大型园区向公寓、出租屋、酒店等场所转移，执法部门仍将继续调查和打击。

对于西港而言，这场整治带来的变化尤其明显。

过去围绕赌场、园区和大量外来人口形成的高消费、高租金和高周转商业模式，在相关人员快速离开后失去了部分需求基础。人口减少首先表现为商业客流下降，随后逐步传导至租金、物业回报和房地产市场。

10亿美元半岛湾直面新挑战

西港大型房地产项目也在适应变化后的市场。

彭博社此次重点关注了西港大型滨海综合项目半岛湾（Peninsula Bay）。

项目位于西哈努克市沿海区域，占地约16万平方米，规划涵盖五星级酒店、写字楼、服务式公寓、购物中心、水上乐园以及商业娱乐等多种业态。

2025年1月，项目方曾表示，半岛湾最初预计投资5.74亿美元，随着项目推进，投资估算已提高至10亿美元，其中包括酒店、购物中心及娱乐设施的A区计划于2028年完成。

目前，项目部分区域已经投入使用，大型主体工程仍在建设。

彭博社最新报道称，半岛湾施工节奏已经较此前全天候施工时期有所放缓，大型零售品牌招商也变得更加困难。项目投资发展经理Chhun Daro表示，原定2028年的建设目标可能推迟一至两年。

“大家都知道，西港的负面形象传播得太广了。”他说。

不过，他同时认为，西港的实际情况并不像外界报道描述的那么糟糕，“这里仍然有很多机会”。

半岛湾仍在持续建设，但其面对的招商和开发环境已经发生变化，也成为观察西港市场转型的一个缩影。

“到西港投资，会不会被绑架？”

相比客流和房租，西港更难在短期内修复的，可能是外界对这座城市的印象。

今年6月底，柬埔寨首相洪玛耐曾透露，一些外国投资者赴西哈努克省考察时，直接向他提出一个问题：

“到西港投资，会不会被绑架？”

洪玛耐表示，这样的疑问反映出，近年来电诈及相关犯罪活动已经严重损害柬埔寨国际形象，并影响外国投资者和游客的信心。

因此，柬埔寨政府将全国反电诈行动称为一场“恢复国家声誉之战”（War to Restore Reputation）。

“承认问题，是解决问题的第一步。”洪玛耐表示，柬埔寨必须正视境内曾经存在的电诈犯罪，并通过持续执法维护国家利益、恢复国际声誉。

电诈留给西港的并不只是空置商铺和下跌的房租，还有更难量化的声誉成本。即使治安和执法环境已经发生变化，重新建立游客、国际品牌和投资者的信心仍需要时间。

旧需求退场，正规投资正在接棒

不过，西港正在发生的并不是单向的衰退。

电诈相关人口和部分高消费需求退出的同时，正规投资仍在持续进入。

柬埔寨政府近年来通过西哈努克省投资促进特别项目，推动未完工建筑复工、吸引新投资并鼓励现有项目扩张。

截至今年上半年，获得特别项目优惠支持的投资及商业项目累计达到491个，总投资约84.25亿美元。此后项目数量继续增加，截至8月已达到500个。

9月最新一轮审议中，西哈努克省投资促进工作组又审议了10个投资及商业项目，投资超过4200万美元，预计创造1361个就业岗位。

政府也已决定将这一特别投资促进计划延长至2027年底。

与此同时，制造业、港口物流、旅游和正规房地产投资，正在成为西港寻找新增长动力的重要方向。

但新经济形成的消费循环，与过去依赖赌场、园区和特殊高消费客群形成的模式并不相同。

制造业能够创造更加稳定的就业，却很难复制过去部分特殊客群带来的高消费；港口和物流能够带来长期产业投资，却未必能在短期内消化大量高端公寓、酒店和商业物业；旅游业要真正恢复，则不仅需要游客数量回升，还需要航空连接、城市服务和国际形象共同改善。

这也解释了为什么西港当前一边仍有数十亿美元正规投资持续推进，另一边餐饮、租赁和部分商业物业却依然感受到明显压力。

西港正在重新洗牌

从今年6月CBW观察到餐饮、交通和服务业客流下降，到7月房地产租金重新定价，再到彭博社最新记录的大型项目招商和开发压力，一条经济调整链条正在逐渐清晰。

人口退潮首先带走部分消费；消费减少进一步压低租金和资产回报；过去建立在高消费、高租金和高周转基础上的部分商业模式随之失去支撑。

但与此同时，新的投资并没有停止。

制造业、港口物流、旅游和正规投资正在尝试建立另一套更加稳定的经济循环。

因此，西港真正面临的挑战是，正规经济增长的速度，能否赶上旧有需求退出的速度。

如果新的就业、人口和消费需求能够逐渐形成，租金和商业成本的重新定价也可能为下一轮正规投资创造更合理的市场基础；如果新旧动能转换需要更长时间，那么目前餐饮、房地产和服务行业感受到的阵痛仍可能持续。

电诈退潮之后，西港过去依赖特殊高消费客群形成的部分商业模式正在退场。

这座城市能否完成从特殊高消费驱动向制造业、港口物流、旅游和正规投资驱动的转型，将决定这一轮重新洗牌之后，西港最终形成怎样的经济结构。