柬埔寨不同工业区域的土地和标准厂房租赁成本差异明显。
房地产咨询机构Advantage Property Services（APS）近日发布的《柬埔寨工业与物流白皮书2026》显示，在报告选取的主要经济特区市场中，50年期工业土地租赁参考价格约为每平方米28至90美元，标准厂房月租约每平方米2至3.5美元。该报告由APS与法律及税务咨询机构DFDL联合制作。
金边、巴域工业地租80至90美元
从地区看，金边及周边经济特区的50年期工业土地租赁参考价格约为每平方米80至90美元，标准厂房租金约为每平方米每月2.5至3美元。
柴桢省巴域的工业土地租赁价格同样约为每平方米80至90美元，但标准厂房月租约为每平方米2美元。
相比之下，卜迭棉芷省波贝的工业土地租赁价格明显较低，约为每平方米28至50美元，不过标准厂房租金达到每平方米每月3.5美元，为报告列出的几个主要区域中最高。
西哈努克省工业土地50年租赁价格约为每平方米50至75美元，标准厂房月租约每平方米3美元。
这意味着，土地价格较低并不一定对应更低的厂房租金。企业选址还受到厂房供给、交通区位、劳动力、基础设施及园区配套等因素影响。
经济特区土地比园区外贵约18%
APS测算，经济特区内工业土地租赁及购置价格平均比园区外同类工业用地高约18%。
标准厂房也存在类似价差。报告显示，经济特区外标准厂房租金平均比园区内低约14.3%。
APS认为，这部分溢价并不仅来自土地或建筑本身。经济特区通常提供园区道路、供电、污水处理、安保等基础设施，并通过“一站式服务”协助企业办理海关、行政审批及投资相关手续。
对于出口导向型制造企业而言，这些服务能够降低企业自行协调基础设施和行政程序的成本；而园区外工业项目则在土地面积、租赁成本和扩建灵活性方面更具优势。
厂房报价约3美元，实际成交最低1.6美元
值得注意的是，报告同时显示，柬埔寨工业厂房的挂牌报价与实际成交价格存在明显差异。
APS统计的柬埔寨标准厂房平均报价约为每平方米每月3.05美元，低于越南北部和南部约4.70美元的平均水平。
但在实际交易中，柬埔寨经济特区内仓库及标准厂房的成交租金通常约为每平方米每月1.60至2.10美元，具体取决于厂房质量、建筑年限、规格、面积及租赁期限。大型制造企业签订长期租约时，实际租金可能明显低于公开报价。
从长期走势看，柬埔寨工业地产价格波动相对有限。报告显示，自2019年以来，50年期工业土地租赁价格总体维持在每平方米50至70美元区间，标准厂房租金则大致保持在每平方米每月2.8至3.2美元。
APS认为，即使经历疫情、全球供应链调整、通胀、边境冲突及国际贸易政策变化，工业地产价格总体仍保持相对稳定。这与制造业投资周期较长、企业选址和建厂决策通常基于长期生产规划有关。
不过，报告同时指出，柬埔寨工业市场仍面临电力供应稳定性、物流效率、运输成本以及行政程序等方面的挑战。未来工业地产竞争也将越来越取决于园区能否提供稳定基础设施、便利物流以及高效配套服务。
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