在柬埔寨建厂，进园区还是自己买地更划算？|CBW柬埔寨商业观察

“如果从买地、建厂房开始，周期会比较长，所以我们直接租了现成厂房。”柬埔寨鲁班家居有限公司总经理舒顺丽说。

“企业来咨询，问得最多的不是地价，而是产业链有没有配套、工人好不好招、手续难不难办。”浙江经济特区招商总部总经理金静波说。

“我一个朋友租的大型厂房，每月租金两万多美元。如果把租金算进去，基本就没有什么利润。”鑫润森纸品包装有限公司负责人罗建平说。

“现在的经济特区不能只卖地、租厂房，还要提供产业和生活配套。”博格经济特区负责人说。

CBW记者分别采访了租用园区厂房的企业、在园区外购地自建的企业，以及长期负责园区招商和运营的管理者。对于“进园区租厂还是自己建厂”，不同受访者根据投产时间、资金投入、长期租金和产业配套，算出了不同的账。

为了尽快投产，有企业先租厂房

对舒顺丽而言，最需要解决的是时间问题。

柬埔寨鲁班家居有限公司进入当地市场时，没有从购买土地开始，而是在工业园区内租下现成厂房。

舒顺丽告诉CBW，公司当时的筹备时间较短。如果先买地，再进行厂房设计、施工、设备安装和开业准备，整个周期会更长。为了尽快开始经营，公司最终选择直接租用已有厂房。

这类选择在首次进入柬埔寨、订单规模仍需验证的企业中较为常见。租赁现成厂房可以减少前期固定资产投入，也能缩短从市场考察到实际生产之间的时间。

如果选择园区外自建，企业通常需要自行处理选址、土地、设计施工、水电接入、消防和环保等事项。进入基础设施相对成熟的园区后，其中部分工作可以由园区管理方协助协调。

金静波在采访中表示，浙江经济特区可以帮助入驻企业对接部分建厂审批和行政手续。根据其招商经验，部分项目在园区内落地，准备周期可能比园区外自建缩短五六个月。

不过，这一时间是金静波根据园区项目经验作出的估算，并不适用于所有企业。项目所处行业、生产规模、环保要求和材料准备情况不同，实际办理时间也会存在差异。

柬埔寨投资委员会则从官方层面指出，经济特区通常设置在具备交通和物流条件的区域，并集中提供道路、供水、供电、污水处理等基础设施。

换句话说，企业进入园区获得的并不只是一座厂房，也包括部分已经准备好的生产条件。

即便园区已有现成厂房，企业在考察时也不会只看租金和面积。

金静波说，前来咨询的中国投资者最常问的，是“产业链有没有配套、工人好不好招、手续难不难办”。

这些问题直接关系到工厂建成后能否正常运转。

以家具企业为例，金静波表示，园区内如果已经形成产业集群，企业就能就近对接板材、五金等供应商，减少跨区域运输和等待时间。他介绍道，浙江经济特区已有约130家企业入驻，其中约50家投产，仅五金企业就已接近20家，并配套热处理、电镀等工厂。随着上下游企业逐步聚集，产业配套正成为园区招商的重要优势。

不过，这种产业链配套并不是所有园区都已具备。企业在选择园区时，仍需核实上下游企业是否已经实际投产，而不能只参考园区规划。

副首相兼柬埔寨发展理事会第一副主席孙展拓近日表示，柬埔寨目前共有63个经济特区获批，其中39个已经投入运营。

随着园区数量增加，园区之间的竞争也开始从提供土地和厂房，转向比拼产业配套和企业服务。

博格经济特区负责人告诉CBW，过去园区主要解决土地、厂房、水电和道路问题，如今还需要考虑企业招工，以及员工的教育、医疗和日常生活需求。

园区竞争的重点，正从“有没有厂房”，转向“能不能让企业留下来”。

与舒顺丽选择租用园区厂房不同，罗建平在创业初期先租厂经营，随后选择购买土地、自建厂房。

罗建平2006年来到柬埔寨，长期从事纸箱生产和工厂管理。开始创业后，他先租赁厂房经营约三年，随后通过信托公司购买土地，在4号公路27公里附近建设自己的厂房。

罗建平说，选择4号公路，一方面是因为当时土地价格相对较低；另一方面是该区域聚集了制衣、鞋类、箱包、食品和饮料等工厂，这些企业都是纸箱产品的潜在客户。靠近客户，可以降低纸箱这类低附加值产品的运输成本。

随着纸箱行业竞争加剧，自有厂房也成为罗建平目前仍能维持经营的一项优势。

他在采访中提到，一名经营同类业务的朋友租用大型厂房，每月租金超过2万美元。罗建平据此判断，如果自己的企业也需要承担同等水平的租金，现有利润将难以覆盖成本。

这一案例反映出两种模式不同的成本结构：租赁厂房前期投入较少，但企业需要持续支付租金；自建厂房需要一次性承担土地、建设和相关手续费用，但长期经营中可以减少固定租金支出。

对罗建平而言，较早购地是重要条件。他买地时，4号公路沿线土地价格仍相对较低。如果企业现在进入市场，自建厂房可能面临更高的土地价格、更长的准备周期和更大的资金压力。

因此，自建并不天然比租赁便宜。它更适合订单相对稳定、计划长期经营，并且具备土地和建设资金的企业。

柬埔寨投资委员会数据显示，2025年全国共批准630个投资项目，其中243个位于经济特区，占比约39%；其余387个项目分布在园区之外。这一分布也说明，进入园区和自行购地建厂，都是企业在柬埔寨落地的常见选择。

采访中，不同企业作出的选择，往往与自身所处的发展阶段有关。

对首次进入柬埔寨、订单仍需验证的企业来说，租用园区现成厂房可以缩短筹备周期，减少前期投入；对客户和订单已经相对稳定、计划长期经营，或者对厂房设计有特殊要求的企业来说，购地自建则能获得更大的自主空间。

因此，企业需要计算的并不只是租金或土地价格，还包括建设投入、投产时间、资金占用、物流距离、产业配套，以及未来订单能否持续覆盖这些成本。

在柬埔寨建厂，园区提供的是更快的落地条件，自建厂房换取的则是更长期的经营空间。哪一种方式更合适，最终取决于企业的资金实力、订单稳定性和经营规划。